Loading...
Item L6 Appendix 2-Letter of Understanding 10-29-10 EAR Compilation Report   November 17,  2010  1                 Keith and Schnars, P.A.      MONROE COUNTY  EVALUATION AND APPRAISAL REPORT  DRAFT ISSUE COMPILATION REPORT    Pursuant to Florida Statutes, the Monroe County EAR will present an evaluation and  assessment of the Comprehensive Plan related to the following topics:     Introduction    1. Purpose of the EAR  2. County Profile  3. Overview of the Report    Chapter 1: Public Involvement Process     1. A summary of the public participation program and activities undertaken by the  County in preparing the report [163.3191(2)(j)]    Chapter 2: Community­Wide Assessment    1. Population Analysis:  Trends and Projections [163.3191(2)(a)]     a. Population Growth Trends  b. Population of Municipalities and Unincorporated Area  c. Population Growth in Surrounding Counties  d. Population Projections for Monroe County    2. Land Use Inventory     a. Land Area in Existing Plan  b. Current Existing Land Use Area  c. Reasons for change: [163.3191(2)(a)]  i. City of Marathon  ii. Village of Islamorada  iii. Mainland Monroe County  d. Impact of Change in Land Area   e. Amount of Vacant and Developable Land [163.3191(2)(b)]  i. Characteristics   ii. Adjacent Uses    EAR Compilation Report   November 17,  2010  2                 Keith and Schnars, P.A.      iii. “Off the Market” parcels (those not available for development, e.g.,  conservation ‐ FDEP, Land Authority)  iv. Existing Land Use Map  v. Future Land Use Map  vi. Existing to Future Land Use Comparative Analysis [163.3191(2)(d)]  vii. Future Land Use Map Amendments (2004‐2010)  f. Location Analysis    Chapter 3: Assessment of Comprehensive Plan Elements [163.3191(2)(h)]    1. Introduction  2. Future Land Use   3. Conservation and Coastal Management  4. Traffic Circulation   5. Mass Transit  6. Ports, Aviation and Related Facilities   7. Housing   8. Potable Water   9. Solid Waste   10. Sanitary Sewer  11. Drainage   12. Natural Groundwater Aquifer Recharge  13. Recreation and Open Space   14. Intergovernmental Coordination   15. Capital Improvements   16. Cultural Resources    Chapter 4: Major Issues Analysis    1. Statement of Issue     a.    Brief background of each major issue.  i. What is it?  ii. Can it be quantified?   iii. Compare the Past and the Present  1) What was the situation at the time of the Plan development?  2) What is the situation today?  3) If the issue can be quantified, compare the quantities in the  adopted plan with the current quantities. EAR Compilation Report   November 17,  2010  3                 Keith and Schnars, P.A.      b. An  analysis  of  each  major  issue  for  its  potential  social,  economic,  and    environmental impacts of these issues. [163.3191(2)(e)]  i. Why is it an issue?   ii. What events have occurred to cause the issue, (e.g. active hurricane   season)?  iii. What does this mean?  iv. Does the issue represent an opportunity not previously identified?  v. Why was it unanticipated?     2. Policy Framework [163.3191(2)(g)]    a. The identification of plan objectives related to each major issue.  b. Evaluation of the extent to which the objectives have been achieved.   c. Relevant  Variables:  A  discussion  on  any  unforeseen  and  unanticipated  changes  and  circumstances  which have  resulted  in  problems  and  opportunities with respect to major issues in each element, including  applicable legislative changes.   d. Identification of goals, objectives and policies which no longer apply.     3. Strategies to Address Issue [163.3191(2)(i)]    a. The identification of any actions or corrective measures, as appropriate:  i. Any land use map amendments anticipated to address the identified    major issues.   ii. An updated Capital Improvements Element.  iii. Any new and revised goals objectives and policies for major issues     identified within each element.    EAR Compilation Report   November 17,  2010  4                 Keith and Schnars, P.A.      Chapter 5: Special Topics    1. School Concurrency [163.3191(2)(k)]    a. An assessment of the success or failure of the coordination of the future land  use  map  and  associated  residential  development  with  public  schools  and  their capacities.  i. Map Location of Schools and Community Facilities (Existing land Use   Map)  ii. Future Land Use Categories where schools are allowed   iii. Land Capacity  iv. School Capacities  v. School Busing Information  vi. Timing: Capacity vs. Enrollment  vii. Exemption  b. An  assessment  of  the  joint  decision  making  processes  engaged  in by the  County and the School Board in regard to establishing appropriate  population projections and the planning and siting of public school facilities.  i. Coordinating Mechanisms between the County and the School Board  ii. Co‐Location/Shared Use of Facilities  iii. Comprehensive Policy Effectiveness Review  iv. Population Projection Methodologies    2. Water Supply Planning [163.3191(2)(l)]    a.  An assessment of whether the County has been successful in identifying  alternative  water  supply  projects  and  traditional  water  supply projects,  including conservation and reuse, necessary to meet the water needs  identified in 373.0361(2)(a) F.S., within the County’s jurisdiction.  b. Assess the degree to which the County has implemented the water supply  work plan for building public, private, and regional water supply facilities,  including development of alternative water supplies, identified in the Potable  Water Element as necessary to serve existing and new development.   c. The assessments will explore the following:  i. How does the Plan (future, infrastructure, and conservation, ICE, and    CIE elements) ensure water to support future development, including    Miami‐Dade County?  ii. What actions were taken?  iii. What  degree  has  the  Water  Supply  planning  objectives  been  achieved? EAR Compilation Report   November 17,  2010  5                 Keith and Schnars, P.A.      iv. How should the Plan be updated?  v. Effectiveness in implementing the capital improvements called for in  the 10 year work plan.  vi. Water Management District Plan  vii. Water Supply Facilities  viii. Florida Keys Aqueduct Authority (FKAA) Water Supply Plan  ix. Capacity/Demand   x. Existing and Future Population  xi. Fire Suppression  xii. Funding  xiii. Consistency with the Lower East Coast Regional Water Supply Plan    3. Coastal High­Hazard Area (CHHA) [163.3191(2)(m)]    a. An evaluation of whether any past reduction in land use density within the  coastal high‐hazard area impairs the property rights of current residents when  redevelopment occurs including, but not limited to, redevelopment following a  natural disaster   b. Identify  strategies  to  address  redevelopment  and  the  property  rights  of  affected residents balanced against public safety considerations   c. The evaluation will explore the following:  i. Evaluate  Redevelopment  Feasibility  and  Property  Rights  in  Coastal    High‐Hazard Areas.  ii. Map Coastal High Hazard Area.  iii. Evaluate  Impact  of  Redevelopment  (e.g.  Reduction  of  Existing   Density).  iv. Evaluate  Feasibility  of  Allowing  Re‐establishment  of  All  Affected    Dwelling Units.  1) Hurricane Evacuation Requirements.  2) Private Property Rights.  v. Explore Potential Strategies for Redevelopment:      1) Allow nonconformities to continue until redevelopment.  2) Allow  re‐establishment  of  nonconforming  use/density  after  a  natural disaster.  3) Purchase of excess rights; acquired rights eliminated.  4) Purchase of repetitive loss structures (HMGP).  5) Transfer of Development Rights: Excess property rights would be  transferred to parcels outside the CHHA.  EAR Compilation Report   November 17,  2010  6                 Keith and Schnars, P.A.      6) Change Future Land Use Map to match the nonconformity. (Only  allowed  if  no  increase  in  overall  density  and  within  hurricane  evacuation clearance times)    4. Compatibility with Military Installations   [163.3175 and 163.3177(6)(a), F.S.]      a. Evaluate the effectiveness of the County’s coordination process for land uses  adjacent or closely proximate to NAS‐Key West and other military activities  within Monroe County.   b. Evaluate  the  need  for  sound  attenuation  standards  and  other  techniques  proximate to military installations.     5. Transportation Concurrency     a. An  assessment  of  the  extent  to  which  a  concurrency  exception  area  designated  pursuant  to  163.3180(5)  F.S.,  or  a  multimodal  transportation  district designated pursuant to 163.3180(15) F.S., has achieved the purpose  for  which  it  was  created  and  otherwise  complies  with  the  provisions  of  163.3180 F.S. [163.3191(2)(o)]  NOTE:  Not  applicable,  there  are  no  concurrency  exception  areas  or  multimodal transportation districts within the County.   b. An  assessment  of  the  extent  to  which  changes  are  needed  to  develop  a  common methodology for measuring impacts on transportation facilities for  the  purpose  of  implementing  a  concurrency  management  system  in  coordination with the municipalities and counties, as appropriate pursuant  to 163.3180(10) F.S. [163.3191(2)(p)]  i. US1 Task Force  ii. Existing Methodology  iii. Miami‐Dade County    Chapter 6: Assessment of Changes to Florida Statutes, Administrative Rules,  State and Regional Plans [163.3191(2) (f)]  EAR Compilation Report   November 17,  2010  7                 Keith and Schnars, P.A.    EAR MAJOR ISSUES    A.  PUBLIC PARTICIPATION    Public participation was initiated through a website created for the update of the  County’s Comprehensive Plan and the EAR process (http: www.keyscompplan.com).   The site contains a brief overview of the EAR process, information about public  workshops and meetings, and links to other EAR related documents.  The following  meetings and public hearings were held in order to identify the major local issues on  which the County will focus its EAR:     • February  12,  2010:    A  meeting  with  the  County’s  Division  Directors  was  conducted.  The purpose of the meeting was to introduce staff to  the  Comprehensive  Plan  update  process  and  to  obtain  preliminary  comments  regarding potential EAR major issues.      • February 24, 2010: The Planning Commission meeting was held at the Marathon  Government  Center.    The  purpose  of  the  meeting  was  to  provide  a  briefing  regarding  the  Comprehensive  Plan  update  process  and  to  survey  the  commissioners regarding the major issues upon which the EAR should focus.    • February 24 – 26, 2010: One‐on‐one interviews were conducted with the Board  of County Commissioners. The purpose of these meetings was to provide  a  briefing regarding the Comprehensive Plan update process and to survey the  commissioners regarding the major issues upon which the EAR should focus.     • March  10,  2010:  Monroe  County  Division  Directors  and  other  key personnel  were surveyed on the major issues upon which the EAR should focus.    • April 9 – 11, 2010: A series of public workshops were conducted in the lower,  middle and upper keys to survey the participants regarding the major issues of  importance upon which the EAR should focus.     • April 21, 2010: A public workshop was held on Sugarloaf Key.  The purpose of  the  meeting  was  to  survey  the  participants  regarding  the  major issues  of  importance for the EAR.    • May  13,  2010:    At  the  Scoping  Meeting,  agencies,  adjacent  cities  and  municipalities met with County staff for the purpose of ensuring  that  all  important  EAR  issues  are  identified;  agency/municipality  concerns  are  EAR Compilation Report   November 17,  2010  8                 Keith and Schnars, P.A.    addressed; and to assist the County in developing strategies to address issues  that are within their jurisdiction or expertise.    • July 14, 2010: A public workshop was conducted for the purpose of confirming  the final draft list of major issues.      • September  15,  2010:    At  this  hearing,  the  BOCC  approved  the  Compilation  Report of issues upon which the EAR should focus, with the addition  of  expanding the evaluation of coordination process for land uses regarding Special  Topic  4,  “Compatibility  with  Military  Installations”  to  include  “other  military  activities” and under Major Issue I, “County‐wide Visioning and Planning” to add  evaluation of maximum net density provisions; and approved the transmittal of  a Letter of Understanding and the Compilation Report to the DCA requesting  concurrence.  B.  LIST OF MAJOR ISSUES    I. County­wide Visioning and Planning     Capitalize upon and protect the uniqueness (sense of place) of the various communities  within the planning areas; implement the recommendations within the existing  visioning plans.    a. Do  the  County’s  policies  recognize  and  preserve  the  unique  development/redevelopment  patterns  and  community  character  within  each  Planning Area?   1. Building Scale and Massing  2. Architectural standards  3. Existing Land Uses (especially water dependent uses)  4. Habitat and Species Protection   5. Infrastructure   i. Wastewater  ii. Stormwater  iii. Roads/bridges  6. Encouraging redevelopment of sites that are currently developed vs. vacant  land (NROGO constraints on redevelopment)  7. Evaluate floor area ratio maximums in each of the Future Land Use  categories for compatibility.   8. Evaluate  opportunities  for  discouraging  density  increases,  including  requiring  any  Future  Land  Use  Map  amendment  to  transfer  allocated  or  maximum net density.   9. Evaluate the issues relating to maximum net density.   EAR Compilation Report   November 17,  2010  9                 Keith and Schnars, P.A.    b. Do the County’s policies reflect the recommendations of the existing community  visioning plans?  1. Stock Island Livable CommuniKeys Plan  2. Key Largo Livable CommuniKeys Plan    3. Tavernier Livable CommuniKeys Plan  4. Draft Lower Keys Livable CommuniKeys Plan  5. Scenic Highway and Overseas Heritage Trail Master Plans  c. Do  the  Comprehensive  Plan  policies  need  to  address  outside  jurisdictional  constraints?  1. FEMA injunction or processes that need to be amended related to the FWS  biological opinion relative to the FEMA injunction.     II. Economic Sustainability     Promote economic sustainability, in a manner consistent with environmental  stewardship, with a special focus upon existing businesses.     a. Designate  economic  business  development  locations  on  the  Future Land Use  Map.  b. Do the County’s policies enhance and promote the economic strength  of  the  County in a sustainable manner that protects natural resources?  c. Do  the  County’s  land  use  categories  and  maps  provide  sufficient land, at  appropriate  intensities,  within  Tier  3  (adjacent  to  existing  services)  to  adequately provide for non‐residential development?  1. The analysis will be based upon the results of the Economic Analysis.  d. Do the County’s existing policies promote job diversification, creation, retention?  e. Do the County’s policies encourage existing business redevelopment?  f. How successful is the County in promoting business opportunities to designated  areas?  g. Is the County successful in working with the various Chambers of Commerce in  attracting economic development opportunities?  h. Do the County’s policies promote effective coordination with the  Tourist  Development Council to attract visitors who value and appreciate the natural  resources  and  environmental  sustainability  of  the  Florida  Keys,  e.g.,  eco‐ tourism?   i. How successful is the County in promoting business opportunities to designated  areas?   j. Evaluate the need to establish a commercial land use designation.  k. Is there a need for a separate Economic Development Element of the  Comprehensive Plan?  EAR Compilation Report   November 17,  2010  10                 Keith and Schnars, P.A.      III.  Land Use/Mobility     Promote Attractive, Well­Planned Development Adjacent to Services, and Existing  Commercial “Hubs”, with an Emphasis on Redevelopment.     a. Do the County’s policies relating to the ROGO system promote well‐planned  development in appropriate areas?  b. Do the County’s policies relating to the NROGO system promote well‐planned  development in appropriate areas?  1. Does the commercial square foot per new unit of housing limit, established in  Policy 101.3, provide the appropriate framework for redevelopment or for  adequate community needs?  2. Should the County undertake a market demand analysis to determine the  future non‐residential needs of the community?  c. Do  the  County’s  policies  relating  to  the  Tier  system  promote  well‐planned  development in appropriate areas?  d. Do the County’s policies effectively  address  the  issues  related to Mainland  Monroe County?   e. Do the County’s policies adequately address growth management issues within  the Mainland Planning Area?  f. Do the County’s policies promote well‐planned redevelopment projects?  g. Do  the  County’s  policies  adequately  reflect  the  conclusions  of the  County’s  Future Land Use Needs Analysis?  h. Do the County’s policies and vesting determination process effectively protect  lawfully existing uses, densities and intensities?   i. Identify appropriate locations for fire stations on the Future Land Use Map.    j. Evaluate  changes  made  to  Section  380.0552(7)(j),  Florida  Statutes,  which  requires  that  growth  be  directed  to  areas  served  by  central  wastewater  treatment facilities.  k. Evaluate  the  need  to  establish  a  minimum  score  for  applications for non‐ residential  development  in  order  to  guide  development  away  from  environmentally sensitive areas when there is a lack of competition for the non  residential building allocation.     The County Should Meet or Exceed Hurricane Evacuation Requirements as required by  9J­5 F.A.C.     a. Do the County’s policies effectively balance the need for evacuation clearance  with growth?  EAR Compilation Report   November 17,  2010  11                 Keith and Schnars, P.A.    b. Does the current hurricane evacuation model use adequate assumptions and will  the model reflect any successful policy changes implemented since the first 2001  Model?     Support Historic Preservation.    a. Do the County’s policies effectively promote preservation of historic sites and  structures?  b. Should  the  County  include  policies  that  offer  incentives  or  promote  cultural  attractions?    Assure Continued Public Waterfront Access; Protect and Expand Water  Dependent/Water Related Uses.      a. Do the County’s land use policies effectively promote the preservation  and  expansion of public water front access strategies (hotels, motels, restaurants,  marinas, public open/green space)?  b. Does  the  Comprehensive  Plan  include  criteria  and  regulatory  incentives  that  encourage  the  preservation  of  recreational  and  commercial  waterfronts,  as  required  under  Chapter  163,  F.S.;  how  effective  have  those  criteria  and  incentives been?  c. Based upon the evaluation noted above, include criteria, as may be necessary, to  encourage  the  preservation  of  recreational  and  commercial  working  waterfronts.     Increase Availability and Use of Alternative Modes Transportation.    a. Do the County’s policies promote the use and development of alternative modes  of transportation, e.g., pedestrian/bicyclist trails; mass transit?  b. Has the County provided pedestrian and bicycle paths and other alternate forms  of transportation?  c. How successful is the County in coordinating its Livable CommuniKeys plans with  FDOT’s work plans?  d. How successful is the County in implementing mass transit for its elderly and  less fortunate population?   e. Has the County addressed mass transit opportunities?  IV.  Natural Resource Protection      Preserve and protect natural resources, including water, habitat and species.    a. Do the County’s policies protect potable water supply?  EAR Compilation Report   November 17,  2010  12                 Keith and Schnars, P.A.    b. How  has  the  County  protected  Threatened,  Endangered  and  Special Status  Species and their habitats?  c. How has the County protected wetland areas, benthic resources and  environmentally sensitive lands?  d. Evaluate the effectiveness of the following initiatives:  1. Land Acquisition  2. Habitat Conservation Plan for Big Pine and No‐Name Keys (Incidental Take  Permit)  e. How has the Comprehensive Plan addressed water quality and what protection  measures are in place?   f. Has the County addressed the Nutrient Reduction Criteria?   g. How  has  the  County  conserved  water  resources;  are  enforcement  efforts  effective?  h. Is the County’s solid waste collection and disposal system adequate?  i. Are the County’s policies and practices adequate to protect native species and  habitat from invasive animals (feral cats/raccoons/snakes/goats)?  Complete Wastewater and Drainage Upgrades.    a. How successful is the County in providing sewer and drainage improvements  through the Key Largo Wastewater Treatment District and FKAA?   b. Do the comprehensive plan policies incorporate the most recent State  and  Federal  regulatory  requirements relative  to  waste  water  and  stormwater  treatment standards?   c. How do the County’s fiscal constraints impact the implementation of the Waste  Water Master Plan?   d. Should funding alternatives for Stormwater Management Master Plan  implementation be explored?    V. Climate Change/Hazard Mitigation     Monroe County should support and promote “green” initiatives; address climate  change; and develop and implement hazard mitigation/adaptation best practices.     a. Do the County’s polices promote energy conservation and provide strategies  geared to reduction of green house gas emissions? EAR Compilation Report   November 17,  2010  13                 Keith and Schnars, P.A.      b. Do the policies of the County include appropriate mitigation/adaptation  strategies?     1. Local Mitigation Strategy  2. Post‐NFIP Below Flood Enclosures  3. Repetitive Loss Structures  4. Vulnerable Infrastructure  i.     Water  ii.     Wastewater  iii.     Transportation  iv.     Culverts  5. Evaluate the Impact of Sea Level Rise:  i.     Government Buildings  ii.     Roadways  iii.     Land Use Strategies  iv.     Saltwater Intrusion   1) People  2) Environment  3) Land values  4) NEPA Adaptation/Mitigation Requirements  c. Is there a need for a separate Energy and/or Climate Change Element?    VI.   Financial Feasibility     Assure adequate capital funding to complete necessary improvements or purchase  lands for conservation or affordable housing purposes.    a. Does the County have adequate Capital Project Funding Capacity?  1. Wastewater  2. Land Acquisition  i. Conservation  ii. Affordable Housing  iii. Stormwater  iv. Roads/Transportation Facilities/Bridges  v. Parks and Recreation  vi.  Solid Waste  b. Has the County investigated creative funding sources to assist in paying for its  capacity related public facilities and services, which may include adopting new  revenue sources, increasing impact fees, and promoting business throughout the  County?    EAR Compilation Report   November 17,  2010  14                 Keith and Schnars, P.A.      c. Have  developer  funded  improvements  been  successful  in  helping  the  County  meet financial feasibility?     d. Do the County’s policies reflect an adequate land acquisition policy related to  habitat preservation and a prioritization of land acquisition based on risk to the  County related to takings cases?  e. Are there other methods the County could use to create additional funding for  land acquisition?  f. Will  the  County’s  CIE  be  able  to  meet  statutory  requirements  related  to  the  financial feasibility by December, 2011?  g. Evaluate the adequacy of the County’s existing Impact Fee Program.   VII. Affordable Housing     Promote the development of affordable, attainable and senior living housing that is  well­planned, attractive and energy efficient.    a. Do the County’s policies effectively promote affordable, workforce and senior‐ living housing?  b. Do the County’s policies promote energy efficient building design?  c. How do the County’s policies impact the implementation and cost of housing?  d. Should affordable housing policy incentives be focused more on rental  or  homeownership?  e. Has the County identified or planned redevelopment areas that are suitable for  affordable/workforce housing?     VIII. Public Involvement/Information    Promote robust public involvement and information sharing regarding land use issues  throughout the planning and development process.      a. Do the County’s policies effectively promote public involvement within the  planning process?  b. What  strategies  are  used  by  the  County  to  inform  the  public  of upcoming  planning issues?    c. Do the County’s public outreach strategies reach out to a broad‐range of citizens  and property owners?  EAR Compilation Report   November 17,  2010  15                 Keith and Schnars, P.A.      IX.  Intergovernmental Coordination    Provide effective and efficient intergovernmental, interdepartmental and interagency  coordination.     a. Do the County’s land use policies, community plans, practices, and  capital  improvement  project  schedule  effectively  coordinate  with  the  plans  and  activities of other municipalities and agencies, e.g. hurricane evacuation staging,  and planning, FDOT roadway widening?   b. Do the County’s policies encourage effective and efficient interdepartmental data  sharing and review?   c. Evaluate the issues relating to the FKAA providing adequate water pressure for  fire service?  d. Identify the appropriate portions of the FKCCS Study and Model to be used by  the County for development review analysis.    e. Evaluate the County’s coordination activities with the South Florida Regional  Planning Council for the use of the Carrying Capacity/Impact Assessment Model  and Routine Planning Tool.