Loading...
Item L6 Appendix 4-Economic Opportunity in the Florida Keys 4-28-11             ECONOMIC TRENDS AND   OPPORTUNITIES IN   UNINCORPORATED   MONROE COUNTY Monroe County Comprehensive Plan Update    Economic Trends and Opportunities  April 13, 2011 i Keith and Schnars, P.A.  Fishkind and Associates   TABLE OF CONTENTS  1.0 Current Economic and Employment Conditions ..................................... 1  2.0 Employment Characteristics and Long Term Trends ............................ 2  3.0 Industry Analysis ............................................................................................... 9  3.1  Tourism ................................................................................................................................ 10  3.1.1  Tourism and Visitors ....................................................................................................................... 10  3.1.2  Tourism and Hotels .......................................................................................................................... 11  3.1.3  Effects of the Hotel Moratorium on Tourism in Unincorporated Monroe  County ....    .................................................................................................................................................................... 13  3.2  Seasonal Residential Development ............................................................................ 16  3.3  Government ........................................................................................................................ 19  3.4  Business Service, Finance and Real Estate ............................................................... 19  3.5  Other Retailing ................................................................................................................... 19  3.6  Other Services ..................................................................................................................... 20  3.7  Medical and Health Services .......................................................................................... 20  3.8  Waterfront Related ........................................................................................................... 20  4.0  Vacant Land Use and Availability .............................................................. 22  5.0 Livable CommuniKeys Plans ....................................................................... 24  5.1  Livable CommuniKeys Plans – Vision and Outlook ............................................... 24  5.3  Summary of Upper Keys ­ Key Largo LCP .................................................................. 26  5.4 Summary of Middle Keys ................................................................................................. 27  5.5 No Name and Big Pine Keys LCP ................................................................................... 27  5.7  Stock Island and Key Haven LCP ................................................................................... 27    Monroe County Comprehensive Plan Update    Economic Trends and Opportunities  April 13, 2011 ii Keith and Schnars, P.A.  Fishkind and Associates   6.0  Working Waterfront ...................................................................................... 27  6.1  Summary and Findings of the Marine Management Working Waterfronts   Report .................................................................................................................................... 31  7.0 Monroe County Strengths and Weakness Assessment ....................... 31  8.0 Recommendations .......................................................................................... 32  8.1  Redevelopment Floor Space Bank ............................................................................... 32  8.2  Target Industry – Tourism – Ending the Moratorium on New Hotels ............. 33  8.3  Target Industry ­ Marine Resources ........................................................................... 34  8.4  De­Couple Commercial Development from Residential Development .......... 35  8.5  Growth Industries ­ Target List ..................................................................................... 35  Monroe County Comprehensive Plan Update    Economic Trends and Opportunities  April 28, 2011  1 Keith and Schnars, P.A.  Fishkind and Associates   1.0  Executive Summary    Monroe County is primarily comprised of the Florida Keys, an ecologically fragile island  based community stretching some 130 miles in an archipelago from south of Miami at  Biscayne Bay to Key West.  The total land area is some nearly 1,000  square  miles,  distributed among 800 +/‐ keys, excluding the Everglades National Park which is located  on  the  mainland.    The  largest  of  these  keys  include  Key  Largo, Islamorada,  Marathon,  Tavernier, Big Pine and Key West.    Collectively, the Keys represent considerable natural and economic resources including  two national parks, world renown tourism and destination resorts, a long established  commercial and recreational fishing industry and extensive accessible coral reefs which  support a large recreational snorkeling and scuba diving industry.    Today the County faces a variety of economic constraints.  These stem from national trends  in the structure of employment and local conditions which contribute  to  a  lack  of  investment.  Further, a determination made at the State level has concluded growth and  development has reached its effective physical carrying capacity in the Keys.  The result of  this determination is a regulatory constraint on growth which allows only a very small and  limited amount of net new residential and non‐residential construction each year.  This  regulatory  constraint  is  known  as  ROGO  (Rate  of  Growth  Ordinance)  for  residential  development and NROGO for non‐residential development.  ROGO has been in place since  1992;  the  County  adopted  NROGO  in  2002.  The  combined  effect  of nearly  20  years  of  restrictive  development  regulation,  increasing  environmental  regulation coupled with  infrastructure capacity constraints, the need for rapid emergency evacuation plans and the  national shift in employment structure and trends has slowed economic  development  throughout  Monroe  County.  To  illustrate:  During  the  1980’s  the Monroe  County  employment base grew by 50%.  In the two decades following, the employment base has  only increased by 10%.    From an economic structural standpoint, dynamic long term trends at the national and  global levels shift the economic structure of the local economy.  Absent a highly focused  and long term effort to modify the effect of these forces, the global and national trends will  prevail.  These global and national structural trends include a shift away from industrial  production in the United States and a shift toward a service and retail based economy.  At  the national level some 50% of manufacturing jobs have been lost in the United States since  1960. By the same measure, service and retail positions have grown by more than 250  percent each.  In Florida, which has never had the share of manufacturing and industrial  employment as found elsewhere in the nation, the structural employment shift to service  and retail has been more pronounced over this period.  Thus, in the face of these forces,  employment by industry type in the Florida Keys has shifted in a more pronounced way  toward a service and retail based economy.      There are numerous other factors which contribute to economic opportunity outlook in  Monroe County.  These include: the location of Monroe County with respect to access to  Monroe County Comprehensive Plan Update    Economic Trends and Opportunities  April 28, 2011  2 Keith and Schnars, P.A.  Fishkind and Associates   mainland  United  States,  the  lack  of  existing  available  raw  materials, a lack of plentiful  quantities of potable water which affects water pressure and fire insurance ratings, the  geographic constraints associated with the physical layout of the Keys stretching as an  archipelago over 130 miles, and very low lying flood prone lands which are subject to  periodic violent and destructive hurricanes.  Finally, the cost of development coupled with  the overall shortage of vacant lands hinders the ability of the local labor force to reach  levels  sufficiently  high  to  support  large  new  industrial  or  commercial  facilities.    These  factors impact the diversity and economic development potential of Monroe County over  the long term.       Despite this, the very constraints which hinder certain kinds of economic expansion are  also what assure that the County remains special and unique, giving rise to its pre‐eminent  attractiveness for tourism and vacation homes living.  The Keys are remote, and vibrant  with nature and marine environments yet accessible for weekend getaways or longer to a  large permanent population located in south Florida.    Within this context there are opportunities to expand the economic base of Monroe County  which can and should be explored.  This report examines these opportunities and offers  some insight as to potentially viable economic expansion.    2.0  Employment Characteristics and Long Term Trends    Employment patterns have been examined by industry throughout Florida.  Florida has  long been known as a seasonal, vacation oriented economy.  Further, as it is comparatively  geographically removed the rest of the nation, manufacturing and  shipping  have  traditionally not been strong industries.  Finally, as manufacturing employment has shrunk  throughout the nation over the long term, it has been replaced by growth in business and  personal services.  These broader aspects of employment patterns influence employment  in Florida and as well, are reflective of the employment patterns in Monroe County.  In  many respects, the employment profile in Monroe County is quite similar to the average  employment profile found throughout Florida in both large metropolitan areas and small  island communities.      Figure 1 compares the percent distribution of employment by major industry between  Monroe County, and large metro areas in Florida as well as small island communities in  Florida.   In a geographical sense Monroe County is to Florida as Florida is to the nation –  that is, remote, comparatively tourist oriented and experiencing a shift from waterfront  marine and fishing industries to a service oriented economy.  These are the broader, long  term trends which circumscribe the patterns likely to emerge in the future.    Monroe County Comprehensive Plan Update    Economic Trends and Opportunities  April 28, 2011  3 Keith and Schnars, P.A.  Fishkind and Associates      Figure 1 – Comparison of Monroe County Employment   By Industry Among Large Metros and Island Communities    The employment distribution pattern by type is quite similar across the State.  In Figure 1,  the Metro areas include the average of employment distribution patterns in Miami‐Dade  County, Orange County, and the State of Florida as a whole. The  Island  Communities  examined in this instance include the combined average employment profile of Fernandina  Beach, Marco, Longboat Key, and Cedar Key.   Generally speaking the employment profile in  Monroe County is quite similar both to island communities in Florida and urbanized metros  in Florida.  The categories in Figure 1 include: Agriculture and Fishing; Construction;   Manufacturing/Transportation/Communications/Utilities/Wholesale Trade; Retail Trade;  Finance/Insurance/Real Estate; Service; Government.     Looking  at  island  communities  on  a  closer  level,  an  examination of communities with  similar characteristics was conducted.  Coastal island communities with a long cultural  history, a reliance on fishing and similar environmental and ecological constraints may be  useful or instructive analogues to examine.  These areas may shed  some  light  on  the  opportunity or outlook for the Florida Keys.  As indicated, the comparable communities  examined include Fernandina Beach, Marco, Longboat Key, and Cedar Key.  Figure 2 shows  the employment profile comparisons among these communities.  0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 45% Island Communities Monroe Metro/FL   Econom April 28   Current   The  dom areas) is in the co drinking entertain represen under  u West. Th and Figu                       ic Trends and 8, 2011  t Condition minant  indu s tourism.  T ounty for m g establishm nment venu nts about o nemployme his sector ha ure 3).  T d Opportunit Figure 2 – Amon s and Histo ustry  throu This segmen more than 3 ments,  hote ues such as m ne third of  ent  compen as added mo The Remain ties  – Employm ng Florida oric Growth ughout  Mon nt of the ec 30 years.  T el  motel  sp museums, t Monroe Co nsation.  Fu ore jobs cou nder of This M 4    ment Profi a Island Co h Patterns  nroe  Count onomy has  The tourism pace  along  theaters par ounty emplo ully half  of  unty wide th s Page Inten Monroe Count ile Compa ommunitie  in Employm ty  (incorpo held the le m/visitor in with  seaso rks and bea oyment, as  this  indust han any oth ntionally Le ty Comprehe Keith a Fishkin risons  es  ment by Se rated  and  ad position dustry inclu onal  rental  ches.  The t measured b try  is  conce her since 19 eft Blank  nsive Plan Up  and Schnars, nd and Associ   ector  unincorpor n in employm udes eating properties ourism indu by jobs cov entrated in 980 (see Tab pdate  , P.A.  iates   rated  ment  g and   and  ustry  vered  n Key  ble 1  Monroe County Comprehensive Plan Update    Economic Trends and Opportunities  April 28, 2011  5 Keith and Schnars, P.A.  Fishkind and Associates   Table 1 – Monroe County Employment by Industry      As illustrated in Table 1, Government holds the second place in number of jobs county  wide.  This includes Federal, State, and Local government jobs however it excludes active  duty  military  personnel  stationed  at  installations  in  the  Keys.  Active duty military  personnel add some 1,200 persons representing the NAS Key West complex of facilities.   With the addition of the active duty personnel, government employment would still be the  second largest employment segment in the County.    Rising  to  third  place  in  the  number  of  employees  in  Monroe  County  is  the  Business  Services/Finance/Real  Estate  category.    The  share  of  employment in this category has  nearly doubled in 30 years and the number of employees has approximately tripled.    Other retailing outside of tourist oriented establishments (eating, drinking, entertainment)  had ranked third in volume of covered employment until 2010.  By 2010 employment in  this category had fallen to 4th largest in Monroe County. It is unclear if the decline in “Other  Retailing” is cyclical and related to the recent recession or permanent and structural.         The Remainder of This Page Left Intentionally Left Blank    Econom April 28     Other Se category faster ra   Construc Construc years.    Industria employe overall e manufac remote l   Employm category the Mon   Covered Processi to some  is compr marine a the  pur commer larger th ic Trends and 8, 2011  Figu ervices is th y has also tr ates.  ction  is  th ction emplo al  and  war ees over the employmen cturing  emp location wit ment in the  y is small as roe econom  employme ing is the sm degree in t rised of pro and related poses  of u cial boat lic han what is  d Opportunit ure 3 ­ Sha he 5th larges ripled since  he  6 th large oyment as a rehouse  em e past thre nt  gains  cou ployment  in th limited tr medical an s a share of  my (Figure 4 ent  in  Agric mallest amo that much o oprietorship d industry m unemploym censes in Mo depicted in  ties  are of Emp st employm 1980, thoug est  employ a share of c mployment  e decades.  unty  wide  n the Unite ransportatio nd health se total emplo  4).  cultural  Ser ong all categ of the emplo ps and self  may not app ent  compe onroe Count the covered M 6  ployment b ent categor gh the share yment  secto countywide has  remai  The lack o is  symptom ed  States  an on and labor rvices categ oyment it is rvices,  Fish gories in Mo oyment in t employed.  pear in the  ensation.   F ty, suggesti d employme Monroe Count  by Sector 1 ry (see Figu e has declin or  in  the   employme ined  essent of growth i matic  of  the nd  also  of  r force oppo gory has tri s among the ing,  Water  onroe Count the marine a  This mean measure o For  examp ng the mari ent data ser ty Comprehe Keith a Fishkin  1980­2010 ure 4).  Emp ned as other Monroe  Co ent has chan tially  uncha n this secto e decline in the  challen ortunity.  pled since 1 e fastest gro Transporta ty.  This ma and fishing  ns the ranks f covered e ple  there a ine industry ries.    nsive Plan Up  and Schnars, nd and Associ   0  ployment in r sectors gre ounty  econ nged little i anged  at 2 or, despite  n industrial nges  faced  1980. While owing secto ation,  and  ay be mislea industry lo s of those in employment are  some 2 y is substant pdate  , P.A.  iates   n this  ew at  nomy.   in 30  2,000  50%  l and  by  a  e this  ors of  Food  ading  ocally  n the  t, for  2,500  tially    Econom April 28 Because  coastal a within t unemplo approxim   Occupati Occupati mobile m There ar an estim time  job informat category       In additi also exam by indus indicator potentia employm economy   The emp is Busine far with legal, a ic Trends and 8, 2011  of the isla activity, the the  covered oyment  com mately 1,00 ional licens ional licens marine repa re 1,928 suc mated 1500 a b and many tion we find y in Monroe Figu ion to lookin mine the ch stry has evo r of which al in the fut ment sector y which offe ployment se ess Services in this cate accounting,  d Opportunit nd nature o e marine ind d employm mpensation, 0 persons t e data was  se data incl air, marine  ch licenses.  active occup y hold a ca d marine an  County.   ure 4 ­ Sha ng at the co hanges in co olved over t  industries ture.  In thi rs which are er opportun egment with s/Finance a egory is bus architectu ties  of Monroe  dustry will  ment  data  , employme to 650 today reviewed to ludes charte related ret  Some boat pational lice aptain’s  lice nd marine r are of Emp omposition o mposition o the past 30  s have mom is section w e growing w nity for the f h the greate and Real Est siness servi ural,  comp M 7  County and be examine series,  whi ent has fall y.    o assess ma er boats an tail, marine  t and capta enses.  Not  ense  but  ar elated servi ployment b of employm over time.  F years.  Cha mentum  an we examine we help ide future.  st increase  tate (see Fig ices.  Busin uter  and  Monroe Count d the obvio ed in a sep ich  refers  len  by  near arine related nd captains, wholesale  in licenses  all of these  re  simply n ices remain  by Sector 1 ment by indu Figures 3 a ange in the  nd  may  be  e the chang entify the ke in share du gure 5).  Th ness service manageme ty Comprehe Keith a Fishkin us reliance arate light.  to  employe rly 40%  in  d employm , marina an supply, and are duplica licenses wi not  active.  ns the small  1980­2010 ustry in Mon and 4 illustr share of em expected t ges in share ey compone uring the pas he dominan es as a categ ent  consul nsive Plan Up  and Schnars, nd and Associ  on marine  Of note is ees  eligible 30  years,  ent and act nd boat sto d marine re ative resultin ill result in   Based on est employm 0  nroe County rate how the mployment  to  have  gro e. By identi ents of the  st three dec nt componen gory consis lting,  rese pdate  , P.A.  iates   e and  s that  e for  from  tivity.   rage,  epair.   ng in  a full  n this  ment    y, we  e mix  is an  owth  fying  local  cades  nt by  sts of  arch,  Monroe County Comprehensive Plan Update    Economic Trends and Opportunities  April 28, 2011  8 Keith and Schnars, P.A.  Fishkind and Associates   advertising other professional services and business support.  Finance and real estate are  comparatively stagnant and given the current economic conditions may not be expected to  show significant improvement in the short to medium term.   Thus, business services is  identified as a sector offering substantial employment growth.  Its share of employment has  doubled over time and is now the third largest employment segment in the countywide  economy.    The  visitor  industry  is  comprised  of  Hotel/Motel  rooms,  eating and  drinking  establishments, and entertainment venues.  This is the largest sector of the Monroe County  economy by far, accounting for at least 1/3 of all employment countywide.  It is the second  fastest growing segment of the economy as well, having gained more than 5 points in share  since  1980.    The  visitor  industry  has  long  been  the  focal  point of the Monroe County  economy.    “Other Services” includes automotive service, personal care, laundry, civic and religious  organizations  and  repair  services  for  household  and  commercial equipment.    Other  Services is the 3rd fastest growing employment segment countywide. This segment has  shown very consistent growth over the decades.  Though the share of this segment is small  (only the 5th largest of 9 groups) the rate of growth in this segment is the fastest of any  segment in the local economy.    Medical and Health services has also grown very rapidly since 1980.  Since year 2000   the  average age of all persons in Florida has increased from 39 years to 40 years and from 37  years to 38 years in Miami‐Dade.  In Monroe County however, the average age of all  persons has increased from 41 years to 43 years.  The Monroe County population is older  and has increased by a greater amount than the population in Miami‐Dade county and  throughout Florida.  By 2030 the University of Florida projects 44% of the Monroe County  population will be age 55 and up, compared with 32% in Miami‐Dade and 38% statewide.   The older population will require more medical services supporting an opportunity for  continued increases in medical services in Monroe County.    The  remainder  of  the  major  employment  segments  in  Monroe  County has shown no  increase in the share of employment.  These comparatively slow growth segments include  government,  industrial/warehouse,  other  retailing,  marine  industries  and  construction.   While most of these sectors added jobs overall from 1980‐2010, the pace of growth was  below average and so each sector lost market share overall, or in the case of construction  increased share only very marginally.        The Remainder of This Page Intentionally Left Blank      Econom April 28   F   3.0     As an ov major in as to oth the mix  segment   Through fast grow segment future e opportun economi cultural  building         ic Trends and 8, 2011  Figure 5 ­ N  Indu verview to t ndustry segm her major m of industrie ts and the tr h these anal wing emplo ts which are economic  de nity  which, ic flexibility and commu .  Below we T d Opportunit Net Chang ustry Anal the local ec ments in Mo metropolita es and emp rends and ch lyses we hav yment sect e large and  evelopment , if promot y to allow fu unity streng e focus in on The Remain ties  ge in Share lysis  conomy of M onroe Coun n employm ployment in  hange in the ve identifie ors in the K fast growin t and job g ted and str urther invest gths and oth n these segm nder of This M 9  e of Emplo Monroe Cou nty to other  ment centers Monroe Co ese segmen ed strengths Keys.  The a ng, present  growth.    Th rengthened, tment in sp her desired ments and d s Page Inten Monroe Count oyment by  unty we hav island com s across the ounty, the s nts, over a 30 s and weakn areas of stre in our view hese  segme , can provi ecial segme  aspects of  escribe the  ntionally Le ty Comprehe Keith a Fishkin  Type 198 ve compare mmunities in e state.  We hare of maj 0 year time  nesses, as w ength, comb w the best o ents  repres ide  sufficien ents which o keys living  opportunit eft Blank  nsive Plan Up  and Schnars, nd and Associ 80­2010  ed the profi n Florida as e have looke jor employm horizon.  well as large bined with t pportunitie ent  the  bas nt  revenue offer innova and commu ties they affo pdate  , P.A.  iates     ile of   well  ed at  ment  e and  those  es for  se  of   and  ation,  unity  ord.  Monroe County Comprehensive Plan Update    Economic Trends and Opportunities  April 28, 2011  10 Keith and Schnars, P.A.  Fishkind and Associates   3.1  Tourism    The dominant industry throughout Monroe County is tourism.  It is the largest employment  sector countywide. The visitor industry has had the second fastest growth in market share  and added by far the most number of jobs of any employment sector in Monroe County  since 1980. The visitor industry includes eating and drinking establishments, hotel motel  space along with seasonal rental properties and entertainment venues such as museums,  theaters and parks.  The visitor industry represents about one third of the Monroe County  economy, as measured by employment.  The Keys hosted approximately 3.3 million visitors  during 2009, with some 2.2 million visiting Key West.  Of those visiting Key West, 39%  were cruise ship visitors.  Fully two thirds of visitor activity countywide is concentrated in  Key West (see Table 2).    While the visitor industry is large and adds substantial employment, wages are lower than  average,  representing  about  76%  of  the  average  wage  countywide.    The  impact  on  household earnings is perhaps less dramatic in as much as 1 in 3 visitor industry workers  holds  more  than  one  job.    Also,  many  persons  in  the  real  estate industry sell or rent  vacation homes and the average wage among these workers is almost 90% of the average  wage.  Nonetheless, the strength and attractiveness of the visitor industry in terms of jobs  and long term growth is offset to some degree by lower wages.      By  measures  created  by  the  Monroe  County  Tourist  Development  Council, the visitor  industry in its entirety (including multiplier effects) is responsible for 60 percent of total  Monroe County output (sales) and half of all employment countywide.1    Thus,  it  is  clear  the  Visitor  industry  is  a  critical  component of the functioning of the  countywide economy.  Policies must be put in place to encourage expansion of the visitor  industry, promote higher wages for visitor industry workers, and continue the strength in  employment gains.    3.1.1  Tourism and Visitors    The  Monroe  County  visitor  industry is highly concentrated in Key West.  Tourist  development Council data illustrate the nature of visitor activity. Currently two thirds of  visitor activity in the keys is concentrated in Key West.  As noted earlier fully one third of  all employment in Monroe County is concentrated in the visitor industry.  The multiplier  effect of this activity increases the overall impact and importance of the visitor industry.      The Remainder of This Page Left Intentionally Left Blank        1 “Study of the Monroe County Tourism Workforce”, August 2006, Monroe County TDC, page 8    Econom April 28 Table 2                            3.1.2     By year– Travel R 2003, so declined addition by 19%, Professio been rel accomm   Source: S     Among h within t County  ic Trends and 8, 2011   ­ Visitors t Touri –end 2010  Research dat ome 5 perce d by 12% fr nal 4,800 sea  some 772  onal Regula latively stab odations ha Smith Trave Fi hotel room he unincor 54%  are w d Opportunit to the Flori ism and Ho there were ta (see Figu ent of the co rom 2003‐2 asonal units units, since ation.  This  ble or grow ave changed el Research, igure 6 ­ M s througho porated are within  struc ties  da Keys by otels  e 8,796 hot ure 6). Ther ountywide h 2007 and ha s are found  e 2003, acco suggests th wn slightly o d.  , Fishkind & Monroe Co ut Monroe  eas.  Of the ctures  older M 11  y Type and  tel rooms in re has been  hotel room  as rebounde in resorts.   ording to th he total inv over the pa & Associates ounty Hote County it i e rooms in  r than 40 y Monroe Count  Location  n Monroe C a net loss o inventory.  ed adding 3 The numbe he Florida D entory of v ast decade, s, Inc.  el Room In is estimated the uninco years  old.    ty Comprehe Keith a Fishkin County acco f 452 room  Hotel room 366 rooms  er of resort  Department  isitor accom while the m nventory  d 2,199 roo orporated a From a bu nsive Plan Up  and Schnars, nd and Associ ording to S s since year m inventory since 2007 units has gr of Business mmodations mix and typ oms are loc areas of Mo uilding  use pdate  , P.A.  iates   Smith  r‐end  y had  7.  An  rown  s and  s has  pe of    cated  onroe  e and    Econom April 28 architect building hotel pr undertak portions   Source: The     While th building particula and env Keys inc exposure very qui today is investme   Over the hotel/m majority replacem unincorp investme opportun need for due  to  ic Trends and 8, 2011  tural persp s and struct operties wi ken.   Figur s of Monroe  County Property  here are ma  require ext arly the cas ironment r creases the  e, heat exp ickly.  The m  obsolete f ent and ren e next twen otel structu y of invento ment or b)  porated  key ent over th nity which  r hotel prop seasonal o d Opportunit pective, 40 y tures.  By th ill age into  re 7 shows County.  Appraiser; Fishk Figure 7 Uni any building tensive inve se in a place egarding st wear and t osure, salt  majority of  from a buil ovation is r nty years as ures will exc ory  of  unin extensive r ys  in  a  pr he planning  is likely to b perty invest occupancy  ties  years is a g he end of th the greate s the age o kind & Associates,  7 ­ Age of H incorpora gs standing  estment and e like the Fl tability and  tear on bui exposure, a inventory o ding age st required to m s older pro ceed their u ncorporated renovation.  recarious  p horizon.  T become inc tment coupl constraints M 12  generally a he 20 year p r than 40 y of  hotel  ro , Inc.   Hotel/Mot ated Monro today whic d renovatio lorida Keys livability o ildings and  and storm  of hotel mo tandpoint.   maintain th operties con useful lives. d hotel and  This plac osition  fro This conditi reasingly ev led with a d s means n Monroe Count ccepted me planning ho year old ca om  invento tel Structu oe County ch are much n to mainta s which has  of built stru structures. damage ca otel rooms i This mean hese structu ntinue to ag .  Over the n d motel roo ces the hote m  the  stan ion also hig vident over de‐facto rest new  hotel  ty Comprehe Keith a Fishkin easure of th rizon, an ad ategory, if n ory  in  the  ures,   y  h older than ain their use a very cha uctures.  Th   Issues su n render b in the uninc ns  substant res.    ge, 84% of  next twenty oms  will  re el industry  ndpoint  of  ghlights the r the plannin triction on  tourists  ar nsive Plan Up  and Schnars, nd and Associ he useful li dditional 30 no renovatio unincorpor n 40 years, o efulness.  Th llenging cli e climate o ch as mold uildings us corporated  ial  and  ong unincorpor y years, the equire  eithe throughou needed  ca  redevelopm ng horizon.  hotel expan re  likely  to pdate  , P.A.  iates   ife of  0% of  on is  rated    older  his is  mate  of the  , sun  eless  keys  going  rated  e vast  er  a)  t the  apital  ment   The  nsion  o be  Monroe County Comprehensive Plan Update    Economic Trends and Opportunities  April 28, 2011  13 Keith and Schnars, P.A.  Fishkind and Associates   accommodated in newly built seasonal residential housing units and hotels which are in  need of renovation will be unable to justify needed capital investments.    3.1.3  Effects of the Hotel Moratorium on Tourism in Unincorporated Monroe     County    At present there is a Monroe County ordinance effective in the unincorporated area which  prohibits all new hotel development throughout the unincorporated keys.  This ordinance  precludes all new hotel development.  In the past there has been an argument suggesting  annual hotel occupancy must exceed 90% in order for new hotels to be warranted.  There  are  no  historic  records  which  indicate  hotel  occupancy  has  ever  exceeded  90%  on  an  annual basis.  Further, generally accepted, standard operating hotel financial performance  norms indicate hotel operations are at the financial breakeven point near 65% occupancy2.   It is for these reasons that in unrestricted markets, there are usually few new hotels built  when annual occupancy is consistently below 65%.  When annual occupancy is consistently  above  65%,  the  market  typically  responds  by  adding  new  hotel  rooms  until  annual  occupancy falls back to approximately 65%.  Throughout the hotel industry, occupancy  runs between 63% and 73% on an annual basis, under normal market conditions.      By prohibiting new hotel construction, the tourism industry in the unincorporated areas is  artificially constrained and industry growth will be choked off.   The Tourism industry  cannot grow because effective occupancies are near 100% during the peak season and the  demand for hotel rooms exceeds supply during peak season months.  During the off‐peak  season occupancy is unsustainably low.  As a result, new peak season  tourist  accommodations are provided through seasonal homes rather than full service hotels.    Because the keys market is so highly seasonal, peak season occupancy is already near 90%,  and  effective  occupancy  rates  are  approximately  100%.    Thus,  in order to reach  economically sustainable annual occupancy rates; occupancy in the off season months must  be increased by more than 100%.  That is, tourism must nearly double during the months of  September and October and must increase in other low occupancy months in order for  annual occupancy to reach economically sustainable levels.  This  seasonal  weighting  confounds  the  industry  ability  to  add  economically  sustainable new  hotel  inventory.   Figure 8 shows the past eight years of monthly occupancy in Monroe County.          The Remainder of This Page Intentionally Left Blank      2 http://www.thefreelibrary.com/US+hotel+industry+now+breaks+even+at+55.5+percent+occupancy.‐a021173755 and   http://www.thefreelibrary.com/Trends+in+the+hotel+industry.‐a0131592609    Econom April 28 Source: Smit     Because  form of n case of p 90%. Th rooms u insufficie raised to typically that  gre economi speaks t add to p footprin   To  chan margin‐o substant revenue  $192 per even mo captured   Because  has  reac resident hotel  or ic Trends and 8, 2011  th Travel Researc Figu new hotel  new season peak on‐sea he 90% leve unavailable d ent time to o help mak y do not trav eater  econo ic  viability  to a need fo peak season t and substa nge  the  sea of‐return ad tial rate red and rate re r available r ore sharply  d.  of the ordi cted  by  fill tial units, de r resort‐lik d Opportunit h, Fishkind & Ass ure 8 ­ Mo rooms cann nal resident ason months el, however, due to repa o re‐book th ke new hote vel to the Ke omic  viabili is  at  its  lo or policy and n revenue p antially buil sonal  visita dvertising c ductions wh eduction iss room.  Durin to improve inance whic ling  the  ne esigned for  ke  in  desig ties  sociates, Inc.  onroe Coun not be adde tial housing  s.  During p , is effective airs, and lat he room.  T els more ec eys.  This m ity  is  best  w  point  an d support t otential per ld off‐seaso ation  patter campaigns.  hich are fou sue, during  ng the off se e off season ch prohibit eed  for  add seasonal o gn  and  spe M 14  nty Month ed, the touri units.  Dem peak season ely 100% o e night non Thus, the o conomically  makes new h achieved  nd  barely a hat will stim rhaps throu n occupanc rn  in  the K  This mus und in Sept year 2010, eason this fe  occupancy s new hote ditional  hot occupancy.   ecification,  Monroe Count hly Hotel O ism market  mand is part  months, ho occupancy g n‐arrivals or only months viable are  hotel develo through  ga attainable.    mulate and  ugh more ro cy.  Keys  may  r t also be v tember and  , revenue d ell to $70.  R y or new tar l constructi tel  rooms  Some of th being  built ty Comprehe Keith a Fishkin Occupancy cannot gro ticularly co otel occupan given staffin r cancellatio s where oc the month pment a kin ains  during For  existin encourage  ooms/capac equire  very viewed in li October.  T during the p Rates would rget market ion, we bel with  const hese new un t as large  nsive Plan Up  and Schnars, nd and Associ y  ow, except in nstrained in ncy is at or  ng interrupt ons, which l cupancy ca hs when tou nd of catch‐ g months w ng  hoteliers redevelopm city in the s y high cost ight of the  To illustrate peak season d have to de ts identified ieve the ma truction  of  nits may ap as  possibl pdate  , P.A.  iates     n the  n the  near  tions,  leave  an be  urists  22 in  when  s this  ment,  same  t low  very  e the  n was  ecline  d and  arket  new  ppear  le  to  Monroe County Comprehensive Plan Update    Economic Trends and Opportunities  April 28, 2011  15 Keith and Schnars, P.A.  Fishkind and Associates   accommodate as many people as possible given the zoning constraints of building floor  area ratios.    To the degree tourism accounts for the largest employment segment in Monroe County and  the moratorium on new transient units is overly restrictive and stifles growth in the tourist  industry, the economic development policies of Monroe County are contradictory.  These  policies contribute to the development of seasonal residential units and the conversion of  permanent population to seasonal population, in our view.   Further, the hotel moratorium  likely contributes to the loss of existing hotel space, much of which is obsolete and in need  of  investment  and  rehabilitation  but  cannot  justify  the  capital  expense  in  the  face  of  declining tourist numbers.  The loss of permanent population and decline of the visitor  industry hurts the cultural and social stability of local keys communities  and  hurts  employment growth in the county’s largest employment segment.      Hotel units are also under the residential ROGO constraint.  However, to the degree hotel  and tourist evacuations occur 42 hours prior to general evacuations, hotels and tourists do  not pose a hurricane evacuation bottleneck.    To  the  degree  new hotel  units  should  be  encouraged, along with off season occupancy support policy, and to the degree the number  of hotel rooms and tourists are declining, hotels should be removed from the residential  ROGO constraint and be allowed to develop or redevelop as market forces dictate.  This  would allow successful properties unimpeded opportunity to improve  and  support  the  tourist industry throughout the Keys.          The Remainder of This Page Intentionally Left Blank  Monroe County Comprehensive Plan Update    Economic Trends and Opportunities  April 28, 2011  16 Keith and Schnars, P.A.  Fishkind and Associates   3.2  Seasonal Residential Development    The  character  of  the  housing  inventory  throughout  the  Keys  is  changing.    There  are  a  number of reasons for this shift.  Some of these reasons include: the restriction on new  hotel space in unincorporated areas which drives tourist growth into seasonal units, the  lack  of  adequate  wage  employment  which  limits  demand  for  permanent  housing,  conversion of apartments to condo, the constraining effects of ROGO on new residential  housing which places a premium on housing, drives prices up and forces a move toward  units with greater value and return, the expansion of retirement  and  second  home  communities  in  the  Keys  and  the rapidly  escalating  prices  of  developable  land.    These  factors all contribute to a shift toward development of higher value seasonal housing.      As an island community, it is known that some services normally  found  in  mainland  communities may not be available in the Keys.  These include medical,  regional  retail,  financial and transportation services.  The structural lack of these kinds of services makes  the accommodation of seasonal housing easier in terms of pressure on and support by the  local infrastructure.  This is not to say retirement and workforce populations will not grow  in the Keys, or that local infrastructure is non‐existent, only that accommodating seasonal  households  is  the  easiest  economic  opportunity,  by  comparison.  While there is a  prohibition  on  seasonal  rentals,  many  units  are  not  “rented”  and  are  simply  held  for  occasional use by owners, family and friends.      Thus, the trend toward increased seasonality, which has emerged with greater clarity over  the past decade, is likely to continue.  To change this trend, policies, land use allocations,  new hotel development and investment must be undertaken to redirect the development  trend toward more permanent population with higher levels of services, plus support for  employment  and  employment  opportunity.    Some  of  the  current  policies  and  market  conditions do not favor expanded economic development.    In  Monroe  County  as  a  whole  the  trend  towards  increased  seasonal  housing  is  quite  pronounced as seen in Figure 9, which includes both municipal and unincorporated data.   These data indicate that among the net growth from 2000‐2009 73% of all new residential  units did not have homestead exemption.  Such high non‐permanent dwelling unit volumes  supports  the  shift  toward  increased  seasonality  as  is  also  described  in  the  American  Communities Survey.      The Remainder of This Page Intentionally Left Blank    Econom April 28     In the u unincorp single fa homeste resulting seasonal homeste among  unincorp combine 57%.   T characte       ic Trends and 8, 2011  Fig unincorpora porated sing amily units b ead/seasona g in the m l.  For co eaded units  single  fam porated key ed, the inve The  uninco eristics of ne T d Opportunit gure 9 ­ M ated areas t gle family h built from 2 al units.  Th majority  of  ondos  thro and 96% o mily  and  co ys is now 5 entory of ho orporated  ew resident The Remain ties  onroe Cou the trend to homes 53%  2000‐2009  his pattern r new  single oughout  th f those buil ondo  units 53% non‐ho ousing in th Keys  are b tial units bu nder of This M 17  unty Home oward grea in total are only 45% a represents a e family un e  unincorp t after year  combined omesteaded he unincorp becoming i ilt.  s Page Inten Monroe Count estead Exe ater seasona e homestead are homeste a significant nits  built b porated  Ke r 2000 are n d,  the  inve d.  Among a porated Key increasingly ntionally Le ty Comprehe Keith a Fishkin emptions  ality is sim ded.  Howev eaded leavi t shift over  being  non‐h eys,  fully  non‐homest entory  of h all single fa ys built aft y seasonal, eft Blank  nsive Plan Up  and Schnars, nd and Associ     ilar.  Amon ver among t ing 55% as  the past de homesteade 85%  are teaded.   Ov housing  in amily and co ter year 200 , based on pdate  , P.A.  iates   ng all  those  non‐ ecade  ed  or  non‐ erall,  n the  ondo  00 is  n the    Econom April 28 Over the Half of th 10.        The loss rental ho and the  also unk 1990, co conversi addition will also Apartme which  c developm strength transien affordab         ic Trends and 8, 2011  e past 20 yea hese conver Figure s of rental a ouseholders degree to w known.  Gen onversion le ions  county nal opportun o constrain  ent and qua an  be  acco ment  would h as a more  t housing.   ble workforc T d Opportunit ars there ha rsions took  e 10 ­ Cond apartments  s.  The degr which recen nerally spea evels are low ywide  from nity to deve employmen ality rental  ommodated d  support l permanent The conve ce housing.  The Remain ties  ave been 1,1 place in jus dominium in this fash ree to which ntly convert aking, outsid w througho m  2004‐200 elop replace nt growth a housing de d in the un local  comm t and stable  rsion of ap nder of This M 18  101 apartm t three year m Conversi hion often le h displaced  ted units su de of the ho ut all Monr 6  is  likely  ement renta as the econo evelopment nincorporat munity  effor population artments le s Page Inten Monroe Count ent units co rs from 200 ions in Mo eads to disp renters hav ubsequently ousing bubb oe County.   to  have  cr al housing.  omy begins  t is a land  ted  areas o rts  to  build n, rather tha eaves a nee ntionally Le ty Comprehe Keith a Fishkin onverted to  4‐2006 as s onroe Coun placement o ve left the K y ended up i ble and a on  The record eated  addit  The lack o to recover  use need a of  the  coun d and maint an developm ed for work eft Blank  nsive Plan Up  and Schnars, nd and Associ condominiu shown in Fig   nty  of lower inc Keys is unkn in foreclosu ne‐time sur d volume of tional  need f rental hou from reces and opportu nty.    Apartm tain  commu ment of seas ker oriented pdate  , P.A.  iates   ums.   gure  come  nown  ure is  ge in  f 557  d and  using  ssion.   unity  ment  unity  sonal  d and  Monroe County Comprehensive Plan Update    Economic Trends and Opportunities  April 28, 2011  19 Keith and Schnars, P.A.  Fishkind and Associates   3.3  Government    The second largest segment of employment in the county is government, including local,  state and federal.  Government has lost the most market share in terms of employment  than any other industry in Monroe County over the past 3 decades.  It remains the second  largest employer; however, we anticipate government employment will remain stagnant  throughout the next decade, resulting in a further loss in share.     Local municipal budgets are negatively affected by falling ad valorem tax revenues, public  school budgets are also subject to falling ad valorem revenue which will limit new hiring.   Further the November 2010 ballot amendment to relax class size requirements will reduce  the need for additional teachers.  State and local government employment in the short term  may decline by a small degree.  Federal Government employment is primarily post office  and civilian employment on military bases.  Federal employment has remained unchanged  in Monroe County over the past decade.  While government employment is the second  largest sector of the economy, it has lost the most market share of any segment since 1980  as seen in Figure 5.      Average wages paid through all government positions are 37% higher than the average  wage countywide, reaching almost $50,000 per year.      3.4  Business Service, Finance and Real Estate    Business Service Finance and Real Estate is the third largest employment  category  in  Monroe County representing 13% of existing employment.  This category has gained more  share of total employment than any other segment since 1980.  More than 2,800 business  service jobs have been added over this period.  Most of these new job formations have been  concentrated in management, consulting, travel services, computers, and business services.   Finance and Real Estate have added a small portion of these jobs however the strength in  this sector lies in professional and technical services rather than banking and real estate.   Professional  service  jobs  pay  16%  higher  than  the  average  wage countywide,  almost  $42,000 per year.  These jobs represent moderate to high skill positions and represent a  key target sector for employment growth strategies.    3.5  Other Retailing    Retail categories, excluding eating and drinking establishments, typically include apparel,  sporting goods, construction materials, electronics and autos.  These categories have lost  both employment and market share most notably over the past ten years. Employment in  “other retailing” is now below 1990 levels and market share has fallen from peak of 16% to  11%  today.     There  are no  regional  shopping  centers in excess  of  30  acres in  Monroe  County.  Community and neighborhood shopping is essentially all that is offered except for  smaller stand alone specialty stores and a handful of stand alone department stores/big  box stores.  Retailing pays 76% of the average wage.  In Monroe County retailing is a slow  growth industry, is constrained for space, is subject to high transportation costs to bring  Monroe County Comprehensive Plan Update    Economic Trends and Opportunities  April 28, 2011  20 Keith and Schnars, P.A.  Fishkind and Associates   goods in and provides a low wage.  Support of existing retail centers is important so that  residents and visitors do not have to drive long distances to meet basic needs.  However,  retailing is not a target for job expansion and creation, except as needed to support basic  needs.  Rehabilitation of existing centers and retail space is needed so that retail facilities  do not succumb to obsolescence and fail to provide the basic services needed.  Obsolete  structures and facilities will also contribute to erosion of jobs and loss of market share.  An  inventory analysis of commercial retail buildings and structures in the keys suggests there  is need for this type of facilities rehabilitation.  Incentivizing  redevelopment  of  retail  structures should be a policy focus.  This may include a square footage bonus to offset  rehabilitation costs and relaxation of policies regarding upgrades to non‐conforming uses.    3.6  Other Services    This  category  was  the  fastest  growing  employment  segment  from  1980‐2010,  with  employment  increasing  by  more  than  200%  during  the  period.    The  “Other  Services”  category  consists  of  personal  services,  legal  services,  private educational services and  engineering and accounting services.  This category pays 90% of the average wage.    3.7  Medical and Health Services    Medical and health services are among the fastest growing segments of the Monroe County  economy.  Almost 1,200 jobs have been added in this employment segment since 1980.   Average wages are in excess of $44,000, more than 20% above the countywide average  wage.    Medical  and  health  related  facilities  will  continue  to  be  in  high  demand  as  the  population ages.  Employment in this category has gained a 2 percentage point increase in  share of total employment since 1980 making it the category with the 4th largest gain in  share of employment and the 3rd fastest growth rate.  With high wages and fast growth the  medical and health segment is a desirable target industry on which to focus additional land  use and economic development policies.    3.8  Waterfront Related    Among traditional island communities in Florida through the past 100 years, there has  been a reliance on fishing, boating and marine environments and marine related industry  such as shipping and boat repair.  Through a century of change, the marine industry has  declined while other areas of employment have grown in dramatic fashion.  In terms of the  volume and share of employment, there is very little fishing, food processing or water  transportation related employment today, compared with employment in retail, finance  and  the  broader  service  sector.  The fishing industry accounts for only 1 percent of  employment  in  island  communities.    Adding  food  processing,  marine shipping, marine  repair and marina raises the share to 2 percent in Monroe County.    Recreational boating has expanded. This has opened opportunities for pleasure boat repair,  boat maintenance and storage.  Pleasure boat licenses have more than doubled in the Keys  since 1980 (see Figure 11).  This speaks directly to an important segment of the economy    Econom April 28 which is supports historic  properti transitio Iowa and which ca At the sa commer fishing li (see Figu         Water re today, an fish and growth i or elsew compone local res historic  non‐mar of the in become  the  loca substant Keys  eco ic Trends and 8, 2011  s the vacati s redevelop uses and bu ies is tourist on to service d old harbo an accommo ame time, a cial  fishing icenses hav ure 12).    Figu elated empl nd equally s  shellfish c industry in  where in Flo ent of the h staurant bus nature of t rine uses, th ndustry  as  a cultural fo l  restauran tial employm onomy.  At d Opportunit ion home o pment of w uilding are p t and vacati e and touris r areas such odate some  as measured g industry h e fallen by 2 ure 11 ­ Pl oyment is th small elsewh atch volum Monroe Cou orida.  With history and c siness which he marine  here is a nee it  currently ocal point, s nt  industry.  ment gener t  most  the  ties  or second h waterfront a preserved w ion home ba st related ac h as Boston  historic fish d by comme has  decline 25% and the easure Bo he smallest here in Flor mes, and cov unty. Nor is hin the mar character o h offers “fre and fishing ed to develo y  exists.   T support sur   However, rator in the  entire  valu M 21  home indus areas  such  while the ec ased.  This h ctivities sim and Baltim hing and bo ercial fishin d  sharply o e volume of oat License t employme rida.  Based  vered empl s it a growth rine industr f Monroe C esh catch”.   g industry a op a suppor The  marine rrounding u , the marin future, nor  ue  of  comm Monroe Count stry.  Recre that the hi conomic driv has meant a milar to Sava more.  The re oating relate ng licenses,  over  the  pa f seafood ca es in Monr nt segment  on trends in oyment, th h industry in ry, what ex ounty.  It is Given the p and the loss rt system to  industry a uses and con ne  industry  a large‐sca mercial  seaf ty Comprehe Keith a Fishkin eational wat storic char vers suppor a waterfront annah, Geor esult is a vib ed commerc the volume ast  30  year atch has dec roe County among isla n commerci e marine in n other isla xists today   an importa past 30 year s of waterfr o help maint as  it  relates ntinue to su is not  like ale or growi food and  sh nsive Plan Up  and Schnars, nd and Associ terfront act acter and s rting water t redevelopm gia; Des Mo brant water cial activity. e and size o rs.    Comme lined some    y  nd commun ial registrat ndustry is n nd commun is an impo ant aspect o rs of decline ront proper tain the viab s to fishing upport and b ely  to  becom ing aspect o hellfish  land pdate  , P.A.  iates   tivity  some  front  ment  oines,  front  .  of the  ercial  70%  nities  tions,  not a  nities  rtant  of the  e, the  rty to  bility  g can  build  me  a  of the  dings    Econom April 28 (before e the econ diversifi       There is includes Navy’s M develop  with res marine p vital nat research discussio   4.0      Within c 25  acres parcels  employm limited t Accordin   To main new resi ic Trends and 8, 2011  expenses) is nomy of the cation is int Figure s an opport  marine re Marine Corr local indus spect to mat plants and a tional and in h in conjun on will be ex  Vaca commercial  s.  This  com substantial ment  gener to incremen ng to the NR ntain a ratio idential per Source: Code 1979, § 9.5­1 d Opportunit s less than 5 e Keys has  tegral to pla  12 – Com unity for gr esearch, cor rosion Test  try synergi terials testi animal spec nternationa nction  with xpanded up ant Land U lands in un mbined  with lly  reduces ator  in  uni ntal improve ROGO requir o of approxi mit issued t 124; Ord. No. 032­2001, § 1 ties  5 percent of developed anning for n mercial Fi rowth in m ral reef pre t Facility at es through  ing.  This ca cies.  In par al interest.   h nearby un pon later in   Use and A nincorporat h  a  35‐foot s the oppo incorporate ements.  rements, th mately 239 through the 1; Ord. No. 046­2003, § 1; O M 22  f total perso d, expanded new econom ishing Ind marine relat servation a t Key West the transfe an also inte rticular cora The Florida niversities  the report. Availabilit ted areas th t height res ortunity  to  ed areas.  J e goal is:   9 square fee e residential Ord. No. 001­2006, § 2; Ord Monroe Count onal income d and divers mic opportun dustry – Mo ed industri and marine  t/Stock  Isla r of military egrate with  al reef resea a Keys are w and  nation ty   here are no  striction  plu accommod ob  growth  et of nonres l rate of gro d. No. 037­2006, § 2; Ord. N ty Comprehe Keith a Fishkin e in Monroe sified.  Und nities.  onroe Cou es outside  related ec and  offers t y technolog marine res arch and pr well suited  nal  funding vacant parc us  numerou date  any n under  thes sidential flo owth ordina No. 11­2006)   nsive Plan Up  and Schnars, nd and Associ e County.  To derstanding   unty  of fishing.   o‐tourism.  the  potenti gy to civilian earch regar reservation  to conduct   sources.   cels in exce us  small  va new  large  se  conditio or area for  nce (ROGO) pdate  , P.A.  iates   oday,  g this  This   The  al  to  n use  rding  is of  such  This  ess of  acant  scale  ns  is  each  ).   Monroe County Comprehensive Plan Update    Economic Trends and Opportunities  April 28, 2011  23 Keith and Schnars, P.A.  Fishkind and Associates   The County maintains an inventory tracking system to determine whether or not sufficient  commercial services are ultimately provided in the market place based on the 239 square  foot  criteria.    However,  some  commercial  development  is  not  dependant  on  resident  population and should not be tied to residential growth.  For example, demand for tourist  retail is a function of tourism activity not a function of new household growth.   Similarly,  industrial  boat  maintenance  or  marine  research  and  development is not a function of  residential growth and should not be tied explicitly to residential activity.  As well, medical  space needs serve tourists, workers and the elderly and this skews the empirical “per new  household” relationship which dictates how much non‐residential space may be developed.    While the 239 square feet per household is empirically observable it is merely a correlation  and is not a causal factor in determining the demand for commercial development.  From  an economic perspective, using a supply based correlation to restrict  commercial  development  fails  to  assess  the  market  demand  conditions.  The  requirement  to  tie  a  specific  volume  of  commercial  development  to  residential  growth makes invalid  assumptions as to the reasons and causes for commercial development. As a result this  requirement constraints, restricts and harms the normal market processes by which the  need for commercial development is identified and new space brought into the market.      From an economic policy perspective there should be no limiting requirement which ties a  specific volume of commercial square footage to residential growth.  Further, to the degree  hurricane evacuation is a function of residential populations, and not affected by workforce  population  or  customers,  commercial  development  should  have  no ROGO  limitations  whatsoever.    Normal  constraints  on  developability  of  lands  would remain subject to,  environmental  sensitivity,  infrastructure  capacity  and  stormwater  management,  zoning  and tier‐management as well as all other LDC rules.  There is no market based or valid  economic  reason  to  tie  development  of  non‐residential  space  to the  development  of  residential housing.  There are empirical correlations however these are not appropriate  market based demand factors and do not take into account the drivers of demand.    Further: the NROGO shall not apply to the development described below:     Development with no net increase in nonresidential floor area:    The  redevelopment,  rehabilitation  or  replacement  of  any  lawfully  established  nonresidential floor area which does not increase the amount of nonresidential floor area  greater than that which existed on the site prior to the redevelopment, rehabilitation or  replacement.     Limitations on the amount of nonresidential floor area which may be transferred to any  one site. The amount of nonresidential floor area which may be transferred to any one site  shall be as follows:     1. No more than a maximum cumulative total of 4,000 square feet of nonresidential floor  area may be transferred to any one site.  Monroe County Comprehensive Plan Update    Economic Trends and Opportunities  April 28, 2011  24 Keith and Schnars, P.A.  Fishkind and Associates     2. A receiving structure with existing nonresidential floor area shall not be expanded using  transferred floor area if the expansion results in a structure with more than 10,000  square feet of nonresidential floor area, except within the urban commercial land use  district, where a structure may be expanded to a maximum total of 50,000 square feet  of nonresidential floor area.   Source: (Code 1979, § 9.5­124.3; Ord. No. 032­2001, § 1; Ord. No. 046­2003, § 3; Ord. No. 037­2006, § 4; Ord. No. 11­2006)     The amount of nonresidential floor area to be allocated shall be limited to a maximum of  2,500 square feet for any one site, except for sites located within a designated community  center overlay area.  Source: (Code 1979, § 9.5­124.4; Ord. No. 032­2001, § 1; Ord. No. 11­2006)     Under  these  conditions above  the  most  effective  and  easily  permitted  commercial  development is redevelopment with no net increase in floor area.   Generally speaking, new  commercial development is hindered by floor area coverage limitations, a lack of available  parcels, height restrictions, and limitations on trip generation, effectively prohibiting much  new commercial development.  This leaves redevelopment as the most viable option given  land use and availability – however even this option is hindered by limitations to grow and  expand existing building space.    With respect to designing flexibility to retain local businesses, it is important this take place  in the context of non‐conforming uses.  To the degree non‐conforming uses will be brought  into  compliance  a  high  degree  of  flexibility  will  be  required  so  as  not  to  cause  the  elimination  of  the  business  in  light  of  other  restrictions.    Relaxation  of  existing  requirements should occur to the greatest extent possible where wastewater, drainage and  stormwater issues are met to the greatest degree. To the extent possible if these criteria are  met a floor area bonus should be considered to help increase revenue potential and offset  the cost of renovation and compliance.    5.0  Livable CommuniKeys Plans     5.1  Livable CommuniKeys Plans – Vision and Outlook    Having conducted an economic and strategic overview of the unincorporated  areas  of  Monroe  County  we  have  identified  employment  trends,  strategic  concerns  and  opportunities.  In order to make actionable recommendations which are consistent with  the  desires  and  strategic  direction  of  Keys  residents  we  have  evaluated the Livable  CommuniKeys  Plans  (LCPs)  for  the  purposes  of  identifying  where these  plans  might  intersect with the economics presented and the economic development  direction  presented in the Livable CommuniKeys Plans.    Within these plans what we find are distinct regions within the unincorporated keys which  reflect  their  own  set  of  unique local  conditions  and  geographically  specific  economic  development goals (see Figure 13). These sub‐regional characteristics are quite distinct  Monroe County Comprehensive Plan Update    Economic Trends and Opportunities  April 28, 2011  25 Keith and Schnars, P.A.  Fishkind and Associates   from each other and distinct from the concentration and intensity of the Key West tourist  industry.     The  Upper  Keys  have  characteristics  which  lend  considerable  strength  to  focusing  the  definition of this area as a marine sanctuary, with recreational diving, recreational boating,  eco tourism, and marine research.        The Middle Keys are more residential in character, include high value vacation and second  home  communities  such  which  are  similar  to  other  beach  and  island  communities  in  Florida such as Destin, Marco Island, and Longboat Key.  There is continued opportunity for  tax base growth.    The Lower Keys are in close proximity to Key West’s main tourist destination.  The lower  keys can be seen as a bedroom community to the Key West tourist workers. This area is  also more industrial and includes much of the working marine industry such as fishing,  boat repair, and tour guides.  The Naval Air Station Key West is a large presence in the  Lower Keys.  Facilities on Boca Chica and Key West lend substantial economic stability to  the area.  There are some 1,200 permanently stationed personnel plus rotating squadrons  throughout the year.  Per Diem payments to visiting personnel and salaries of stationed  personnel represent a substantial source of local income being brought into the area.  This  has substantial ripple effect and is a key economic driver of the Lower Keys economy.     Also located in the lower keys is the The Naval Research Lab.  The Lab is housed within the  Naval Air Station at Key West and is located on Fleming Key.  The lower Keys is the center  for marine research.  The Naval Research Lab command includes the “Marine Corrosion  Test Facility which offers an ocean­air environment and clear, unpolluted, flowing seawater  for studies of environmental effects on materials.  Equipment is available for experiments  involving weathering, general corrosion, fouling, and electrochemical phenomena, as well as  coatings, cathodic protection devices, and other means to combat environmental  degradation.”     “The laboratory has an unparalleled database for natural seawater exposure testing and  marine­related materials evaluation. It receives a plentiful, unpolluted supply of natural  undisturbed Gulf of Mexico seawater throughout the year. The tropical climate is ideally  suited for marine exposure testing and provides minimal climatic variation, with a stable  biomass throughout the year. The laboratory has more than 1000 ft of waterfront access,  natural “blue” ocean­quality seawater access, a 2500­ft 2 atmospheric test site, and more  than 14,000 square feet of laboratory facilities building space”3.     3 http://www.globalsecurity.org/military/facility/key_west.htm Monroe County Comprehensive Plan Update    Economic Trends and Opportunities  April 28, 2011  26 Keith and Schnars, P.A.  Fishkind and Associates      Figure 13 ­ Keys Planning Areas Map    Appendix 1 contains excerpts from the Livable CommuniKeys Plans provided to highlight  and  help  synthesize  the  integration  between  economic  development  objectives  and  community goals such as livability and sustainability.  Sustainability in these instances may  include environmental, economic and social/cultural aspects of the challenge of sustainable  living practices in the face of the physical constraints of island living.  The goal of this  section  of  the  report  is  to  identify  sustainable  economic  directives  from  the  LCPs  and  integrate these with economic development opportunities, goals and objectives.      5.2  Summary of Upper Keys ­ Key Largo LCP Findings     Commercial redevelopment of existing sites within the original footprint, with no increase  in building square footage is allowed and encouraged in the Key Largo LCP.    New high intensity commercial development is prohibited. Redevelopment which expands  a local business floor area is prohibited. New Hotel development is prohibited.  New  commercial development greater than 2,500 sq ft on any one site is prohibited.  Waterfront  seasonal housing which may replace water related or water dependant  uses  is  under  moratorium.  As a result of the highly physically constrained conditions, lack of viable  developable  sites  and  regulatory prohibitions, most new commercial  development  is  disallowed in the upper Keys or highly constrained.      Monroe County Comprehensive Plan Update    Economic Trends and Opportunities  April 28, 2011  27 Keith and Schnars, P.A.  Fishkind and Associates   5.4  Summary of Middle Keys     The functional population of the Middle Keys is projected to increase by fewer than 100  persons through year 2030.  This will translate to a need for approximately 50 additional  dwelling units through year 2030.  The lack of developable lands  and  limited  growth  suggests the economic opportunity in the Middle Keys is primarily support of the valuation  and tax base of existing developed property.    5.5  Summary of No Name and Big Pine Keys LCP    There is very limited new development opportunity on No Name and Big Pine Keys.  The  combination  of  limited  land  availability,  concurrency  constraints  and  other  restrictions  effectively  limit  new  commercial development  to  very  low  levels  if  at  all.    The  local  community does not wish to embark on a path that would bring regional users or regional  facilities to these areas.    These  conditions  point  to  the  need  to  build  sustainable  communities  through  redevelopment.    5.7  Summary of Stock Island and Key Haven LCP    The  working  waterfront  and  major  employment  center  of  the  unincorporated  Keys  is  located on Stock Island.  The resident population is highly engaged  and  supportive  of  maintaining the employment opportunities associated with marine dependant activities  including  fishing,  ship  building and repair, tour guides and other  water  or  waterfront  dependant activities such as marine research.     Residentially zoned land is built out on Stock Island.  Remaining vacant lands are either  Mixed Use or Industrially zoned.      The focus for economic development opportunity on Stock Island is support of the marine  industry, preservation of marine uses, and redevelopment of existing parcels with a focus  on  marine  industry  services,  facilities  and  support.    Opportunities  for  marine  related  science and technology research are strongest in this planning area due to the proximity to  the Navy’s Marine Corrosion Test Facility and the Key West Airport, which facilitates travel.    6.0 Working Waterfront    The keys began a rapid transition from fishing to tourism beginning in 1975; declines in  fisheries and catch volume were pronounced in the 1980s.   In 1994, the “Net Ban” further  diminished the fishing industry.  Inexpensive seafood competition from foreign sources  made revenues decline for those remaining.  Catch volume has declined further during the  most recent decade from 2000‐2009.  A transition of land uses through redevelopment has  shifted marine and waterfront related uses to seasonal housing and condominium uses.      Monroe County Comprehensive Plan Update    Economic Trends and Opportunities  April 28, 2011  28 Keith and Schnars, P.A.  Fishkind and Associates   The  transition  away  from  fishing  and  marine  related  industry  is typical and well  documented in similar island communities throughout Florida.  For island communities  however, this represents a shift away from the historic and cultural aspects which gave rise  to the community in the first place.  In response to this change in orientation and loss of  traditional economic activity, the County undertook to study the working waterfront in an  attempt to help maintain and preserve the culture, history and economy of the Florida  Keys.      In 2005 The Working Waterfront Management Plan was undertaken by the County through  the  South  Florida  Regional  Planning  Council  and  the  FAU  Center for  Urban  and  Environmental  Solutions.    Relevant  excerpts  from  this  report  (cut and pasted in the  following  boxes,  with  page  references  below),  as  they  relate  to economic development  potential and opportunities are included in this section for review and integration with the  overall economic development strategy presented in this report.         The Remainder of This Page Intentionally Left Blank Monroe County Comprehensive Plan Update    Economic Trends and Opportunities  April 28, 2011  29 Keith and Schnars, P.A.  Fishkind and Associates   Working Waterfront Conditions today:    Pages 24‐26  Monroe County Comprehensive Plan Update    Economic Trends and Opportunities  April 28, 2011  30 Keith and Schnars, P.A.  Fishkind and Associates   Pages 24‐26     Page 24 Marine Management Study    Monroe County Comprehensive Plan Update    Economic Trends and Opportunities  April 28, 2011  31 Keith and Schnars, P.A.  Fishkind and Associates    Page 25       6.1  Summary and Findings of the Marine Management Working      Waterfronts Report    The pattern of encroachment on working waterfronts has been largely stopped since the  2005 Working Waterfronts publication. There is a recognition and commitment on the part  of the County and its citizens to help support the marine and maritime communities.  This  positions the Keys to take advantage of public support for the cultural and historic value of  fishing and other water related activities.    7.0  Monroe County Strengths and Weakness Assessment    Strengths – natural environment, marine sanctuary,  aquaculture,  marine  research,  geographically  distinct  planning  areas;  established  and  successful  tourism  industry,  nationally recognized, national marine protections, stability of military presence.    Weaknesses – subject to environmental forces of hurricanes, hurricane evacuation  constraints, sea level rise, ocean warming; resource degradation in fishing productivity and  coral reef health; remote location; workforce availability, workforce transportation, high  land and housing prices, high cost of living; education; insufficient infrastructure in roads,  water, wastewater; insufficient raw land/ physical buildout approaching – redevelopment  only; redevelopment opportunity constrained by Vision plans which prefer to retain weak  industries or limits commercial development.    The list of weaknesses and challenges facing the Keys is greater than the list of strengths  when examining the conditions from the perspective of economic opportunity.    Nonetheless,  within  the  context  of  these  constraints,  there  are opportunities to gain  economic efficiency, improve upon the strengths available and lessen the impacts which  affect sustainability of existing residents and businesses throughout the Keys.   Monroe County Comprehensive Plan Update    Economic Trends and Opportunities  April 28, 2011  32 Keith and Schnars, P.A.  Fishkind and Associates   8.0  Recommendations    8.1  Redevelopment Floor Space Bank    The Keys are effectively built out for all practical purposes with respect to commercial  opportunity.  In this case, build out is characterized by a lack of substantial volumes of  developable lands, combined with numerous development moratoria of different types,  floor  area  expansion  limitations,  transportation  and  hurricane evacuation  constraints,  ROGO limitations,  and a public sentiment which openly and actively discourages growth.   In such cases economic opportunity lies predominantly in redevelopment.    The inventory of hotel space is aged in the unincorporated Keys.  The retail and office space  inventory is also aged and suitable for redevelopment.  Industrial and office space generally  has high vacancy rates suggesting a higher frequency of obsolete uses on specific parcels.   Because of the traffic, utilities and environmental constraints facing keys development and  redevelopment,  a  mechanism  or  market  to  pool  redevelopment  volumes  such  as  a  “redevelopment  capacity  bank”  may  be  a  viable  strategy  to  facilitate  redevelopment  activity.  This would allow for the sale of abandoned and demolished “floor space” to be  accumulated in a redevelopment bank.      Accumulated or “banked” floor space could be sold by the “redevelopment capacity bank”  at a later time, to be aggregated on sites which are better suited and better located to  accommodate  commercial  and  tourist  related  development.    This  would  help  redirect  development away from sensitive or underserved locations and encourage development in  locations where growth and development is encouraged.  Table 3. highlights the vacancy  conditions by commercial segment within the unincorporated Keys, as of February 2011.   The generally small average square foot building size is representative of the small scale,  small business orientation of the Keys.    There are few big box stores and few very large  scale hotels.  This characterizes the Keys and in particular highlights the small and local  nature of business and commerce in the Keys.          The Remainder of This Page Intentionally Left Blank  Monroe County Comprehensive Plan Update    Economic Trends and Opportunities  April 28, 2011  33 Keith and Schnars, P.A.  Fishkind and Associates     Table 3 ­ Current Vacancy Rates by Property Type in Unincorporated Monroe     County    Property Type Vacancy Rate Avg Bldg Sq Ft*  Industrial  21.1%  10,521  Office 12.7%  4,666  Retail 5.8%  10,781  Hospitality 0.0%  62,824  Specialty Marina 0.0%  9,699  All Space 4.5%  14,404  *  Includes  Vacant  and  Occupied     Source: CoStar Inc.; Fishkind & Associates, Inc., Feb. 2011     8.2  Target Industry – Tourism – Ending the Moratorium on New   Hotels    The greatest economic opportunity throughout the Keys is to target employment segments  which are both large and fast growing.  The Tourist sector which includes hotels, recreation  and eating and drinking establishments is the largest employment sector in the county and  the  second  fastest  growing  employment  sector  since  1980.    Despite  the  Tourist  Development Council reporting a 16% decline in visitors since 2003, tourist and related  employment has slipped by less than half that rate.  The industry has been buoyed by  occupancy in the increasing numbers of seasonal housing units.   As a result, the percentage  decline in the tourist industry and tourist employment is less than the recession related  decline in Monroe County employment, despite a loss of hundreds of hotel rooms in recent  years.    One key step in supporting the tourist industry is to lift the moratorium on new hotel  development in the unincorporated areas.  Allowing new hotel development will reduce the  pressure  to  build  seasonal  housing;  is  likely  to  slow  the  transition  of  population  from  permanent to seasonal; and will support wider access to and more economically viable  uses for waterfront properties.  This would support a second goal of supporting working  waterfronts  by  allowing  more  commercially  compatible  uses  with existing  commercial  waterfront  operations.    Finally, new  hotel  development  will  create  a  larger  volume  of  additional tourist related hotel, retail and restaurant jobs rather than the limited volume of  real estate sales and rental occupations associated with seasonal housing.    Tourism in Monroe County is event driven and highly seasonal.  Expanding the duration of  the season to off peak times will utilize existing capacity and expand the revenue potential  of the industry without requiring additional peak season infrastructure.  Though off‐peak  season is coincident with hurricane season, visitor evacuation times are not a factor since  tourist evacuations occur prior to general population evacuation.  Expand visitor volumes  Monroe County Comprehensive Plan Update    Economic Trends and Opportunities  April 28, 2011  34 Keith and Schnars, P.A.  Fishkind and Associates   into non‐peak season times should be a policy focus to complement development of new  and redevelopment of existing hotel motel properties.    8.3  Target Industry ­ Marine Resources    Marine research, aquaculture, marine related technology facilities and coral reef research  and preservation activities should be targeted for expansion and relocation to the keys.  It  is recommended the establishment of a local marine quality/ marine  research  and  technology task force be created.  The purpose of this entity is to bring together the civilian  and military marine research activities to the extent possible, to link the underwater parks  and  preserves  with  sustainable  coral  reef  research  as  relates  to  global  warming  and  develop marine based technologies through basic scientific research on flora and fauna.   There are numerous national and international efforts to protect and preserve the corals.   Resources such as these noted below should be taken full advantage of with respect to  funding and research opportunities and providing the anchors to expanding local research  and technology efforts:     • National Coral Reef Action Strategy   • NOAA's Coral Reef Conservation Program   • U.S. Coral Reef Task Force   • NOAA's Coral Reef Information Service (CoRIS)   • The State of Coral Reef Ecosystems of the United States and Pacific Freely Associated  States: 2008    Under  the  direction  and  control  of  the  Tourist  Development  Council  the  office  of  Eco‐ Tourism should be further supported.  This office should be tasked with the facilitating  communication and administrative organization among reefs, national preserves, local and  national  parks,  and  upland  or  land  based  natural  preserves  among  other  wildlife/environmental activities.   Fully 20% of visitors to the Keys participate in Nature  Study and Wildlife Observation4.  Advertising synergy, events, awareness building and joint  marketing efforts should be undertaken as part of the TDC budget specifically as it relates  to  eco‐tourism,  reef  preservation  and  joint  promotion  of  national  wildlife  parks  and  reserves.  This group can, for example, also interface with environmental  preservation  groups to find common ground for improving the sustainability of  Keys  living,  implementing the Livable CommuniKeys Plans, and developing event  driven  marketing  plans for econ‐tourism and promotion of Keys Wildlife.     Enhance  waterfront  with  more  viable  uses  while  maintaining  or  supplementing  with  financial  support  for  fishing  and  marine  industries.    Redevelopment  in  concert  with  waterfront enhancement through the “redevelopment capacity bank” should be offered a  three to five year ad‐valorem tax break, where property taxes are forgiven for a limited  period during the redevelopment and re‐launch period.  Unless financial incentives are  4 Visitor Profiles June 2010, Linking the Economy and the Environment of the Florida Keys,  P. 74, Table A.2.4 Visitor Participation by Activity Monroe County Comprehensive Plan Update    Economic Trends and Opportunities  April 28, 2011  35 Keith and Schnars, P.A.  Fishkind and Associates   provided to enhance waterfront properties, there is little justification to forego current  income and undertake a substantial capital investment, particularly when limited upside  revenue  potential  is  available  due  to  restrictions  on  floor  area  expansion.    Financing  mechanisms such as the Community Redevelopment Area (CRA) should be explored to  support commercial development.  Commercial development is highly encouraged to offset  restrictions which may result from Air Installation Compatible Use  Zone  (AICUZ)  expansions.     8.4  De­Couple Commercial Development from Residential   Development    It  is  recommended  the  linkage  between  residential  and  non‐residential  development  volumes be eliminated. The annual commercial development allowance of 239 square feet  per  new  residential  unit  should be  de‐coupled  and  eliminated.   There  is  no  economic  support or theoretical justification for such linkage and such linkage unnecessarily harms  commercial development and job generating potential.  Further, all future new commercial  development and commercial re‐development under these conditions would be conducted  and evaluated on an “Equivalent Residential Unit” (ERU) basis with respect to traffic and  other impacts.  In this fashion the distinctions of commercial development by type should  be eliminated, such that retail, hotel, office and industrial uses may be interchangeable with  respect  to  development  thresholds.  This  would  allow  for  greater  flexibility  in  redevelopment opportunities of commercial and employment generating properties.        8.5  Growth Industries ­ Target List    Based  on  the  employment  analysis,  the  segments  of  the  economy  which  experienced  employment  growth  from  year  2000‐2010  have  been  identified  (see Table 4). It is  recommended that favorable permitting and relocation/expansion support be provided by  local  government  when  companies  within  the  target  groups  engage  in  planning  or  proposals  to  invest  or  expand locally.    Miscellaneous  business services,  the  top  employment group, includes the following types of businesses: Legal services, Accounting  and  bookkeeping  services,  Architectural  and  engineering  services,  Specialized  design  services,  Computer  systems,  design  and  related  services,  Management  and  technical  consulting services, Scientific research and development services, Advertising and related  services, Other professional and technical services.  This group also specifically includes  engineering and research activity/employment as part of the marine research effort.  It is  important to note the strongest employment growth segment also includes marine related  scientific research which is uniquely suited for success in the Monroe County.          The Remainder of This Page Intentionally Left Blank  Monroe County Comprehensive Plan Update    Economic Trends and Opportunities  April 28, 2011  36 Keith and Schnars, P.A.  Fishkind and Associates   Table 4 – Monroe County Growth Industries 2000­2009    SIC Industry Name Growth  73 MISC.BUSINESS SERVICES  2,064  58 EAT & DRINK PLCS  606  49 ELEC,GAS,SAN.SVCS  297  17 SPECIALTY CONSTRUCTION   198  55 AUTO DLRS.&SVC.STAT  173  84 MUSEUM, BOT. & ZOO  117  48 COMMUNICATIONS  113  47 TRANSPORTATION SVCS  106  16 HEAVY CONSTRUCTION  75  65 REAL ESTATE  64  64 INS.AGNTS,BRKS.SER  63  83 SOCIAL SVCS  50  9 FISH.,HUNT.,TRAP.  41  81 LEGAL SVCS  40  22 TEXTILE MILL PRODUCTS  28  34 FAB.METAL PROD  27  39 MISC.& OTHER MFG.  20  86 MEMBERSHIP  ORGANIZATIONS  17  88 PRIVATE HOUSEHOLDS  13  25 FURNITURE & FIXTURE  MFG  9    Economically speaking, the Florida Keys faces a host of daunting  challenges.    The  governmental and regulatory response has focused on restrictive  and/or  prohibitive  solutions.  Despite these conditions, there remain substantial economic opportunities in  the Keys which build on its natural strengths.  Embracing these strengths to a greater  degree will enhance the community and quality of life in Monroe County.           The Remainder of This Page Intentionally Left Blank  Monroe County Comprehensive Plan Update    Economic Trends and Opportunities  April 28, 2011  37 Keith and Schnars, P.A.  Fishkind and Associates             Appendix 1 Excerpts of Liveable Communikeys Plans    Monroe County Comprehensive Plan Update    Economic Trends and Opportunities  April 28, 2011  38 Keith and Schnars, P.A.  Fishkind and Associates   Key Largo Livable CommuniKeys Plan    The area examined in the Key Largo Liveable CommuniKeys Plan is shown in Figure  14.            Monroe County Comprehensive Plan Update    Economic Trends and Opportunities  April 28, 2011  39 Keith and Schnars, P.A.  Fishkind and Associates         Monroe County Comprehensive Plan Update    Economic Trends and Opportunities  April 28, 2011  40 Keith and Schnars, P.A.  Fishkind and Associates   Stakeholder survey  results       Page 19  Land use flexibility is needed to allow the conversion, re‐distribution, and relocation of  needed land uses.  One suggestion to enhance flexibility is to allow the Transfer of Building  Rights to move between planning areas throughout the unincorporated Keys.         Page 20      Monroe County Comprehensive Plan Update    Economic Trends and Opportunities  April 28, 2011  41 Keith and Schnars, P.A.  Fishkind and Associates   Strategies    Page 23    Page 24   Workforce Development  Page 40      Monroe County Comprehensive Plan Update    Economic Trends and Opportunities  April 28, 2011  42 Keith and Schnars, P.A.  Fishkind and Associates     Economic Development    Page 48    This  should  apply  to  marinas,  dive  centers,  interactive  dolphins  exhibits,  RV  park,  restaurant, hotel, boat launch, and marine research and technology innovation centers.   Page 50  Page 53  With respect to designing flexibility to retain local businesses, it is important this take place  in the context of non‐conforming uses.  To the degree non‐conforming uses will be brought  Monroe County Comprehensive Plan Update    Economic Trends and Opportunities  April 28, 2011  43 Keith and Schnars, P.A.  Fishkind and Associates   into  compliance  a  high  degree  of  flexibility  will  be  required  so  as  not  to  cause  the  elimination  of  the  business  in  light  of  other  restrictions.    Relaxation  of  existing  requirements should occur to the greatest extent possible where wastewater, drainage and  stormwater issues are met to the greatest degree. To the extent possible if these criteria are  met a floor area bonus should be considered to help increase revenue potential and offset  the cost of renovation and compliance.  No Name and Big Pine Keys LCP  Commercial development:    Page 13    Page 15  Coupled with the following NROGO provision: the following new uses  or  change in use are prohibited on Big Pine Key/No Name Key:     (1)  Commercial retail high‐intensity uses that generate more than 150  trips per 1,000 square feet of floor area.  (2)  Outdoor storage, as a principal use.  (3)  Outdoor retail sales, as a principal use.    Monroe County Comprehensive Plan Update    Economic Trends and Opportunities  April 28, 2011  44 Keith and Schnars, P.A.  Fishkind and Associates     Page 30  Goal 4    Page 42  Economic Development Element      Page 80            Monroe County Comprehensive Plan Update    Economic Trends and Opportunities  April 28, 2011  45 Keith and Schnars, P.A.  Fishkind and Associates   Stock Island and Key Haven LCP    Page 12  Planning objectives for Stock Island    Page 17    Monroe County Comprehensive Plan Update    Economic Trends and Opportunities  April 28, 2011  46 Keith and Schnars, P.A.  Fishkind and Associates     Page 23    Page 23  Strategy 1.3    Page 25    Monroe County Comprehensive Plan Update    Economic Trends and Opportunities  April 28, 2011  47 Keith and Schnars, P.A.  Fishkind and Associates   Affordable housing affects availability of and access to workforce      Page 33    Page 36